.Рынок жилой недвижимости 2024
2024 год обещает стать напряженным для жилого рынка недвижимости в России. Ставка по ипотеке, достигшая 17% годовых, оказала влияние на покупательскую способность и общий спрос. В этой статье мы рассматриваем возможные варианты изменения цен на жилье в различных городах России и оцениваем, что может ожидать рынок недвижимости в ближайшем будущем.
Москва:
Москва всегда была и остается самым дорогим и динамичным рынком недвижимости в России. Несмотря на высокие ставки на ипотеку, спрос на столичную недвижимость остается стабильным. Причины кроются в экономической стабильности города, высоких доходах населения и постоянном притоке новых жителей.
Прогноз
В 2024 году цены на жилую недвижимость в Москве, скорее всего, будут стабильно расти, но более медленными темпами по сравнению с нынешними годами. Ожидается увеличение стоимости на 5-7%, что обусловлено ограниченным предложением в центральных регионах и высоким спросом на качественное жилье.
Санкт-Петербург:
Санкт-Петербург традиционно не снижает темпы роста благодаря своим традициям и удобствам для туристов. Рынок недвижимости здесь отличается высокой конкуренцией и устойчивым спросом на премиальное жилье.
Прогноз
Ставка по ипотеке в 17% может охладить пыл некоторых покупателей, но общий тренд на рост цен сохраняется. В 2024 году цены на жильё в Санкт-Петербурге могут вырасти на 4-6%. Особый интерес будет сосредоточен на новостройках и историческом центре города.
Екатеринбург:
Екатеринбург — экономический и образовательный центр России. Здесь сохраняется устойчивый спрос на жилье со стороны студентов, сотрудников промышленных предприятий и ИТ-специалистов.
Прогноз
В Екатеринбурге ожидается умеренный рост цен на жилую недвижимость на уровне 3-5%. Высокие ставки на ипотеку могут снизить динамику рынка, но инвестиционная привлекательность города и стабильный спрос на арендуемое жилье поддерживают цены на высоком уровне.
Казань:
В Казани высокие темпы развития и прогрессирования города. Город развивается и привлекает молодёж благодаря динамичной экономике и высокому качеству жизни.
Прогноз
В 2024 году цены на жильё в Казани могут вырасти на 4-6%. Рост будет поддерживать активное строительство новых жилых комплексов и развитие городской занятости. Однако высокая ставка по ипотеке может слегка замедлить темпы роста.
Новосибирск:
Новосибирск является важным международным и образовательным центром, привлекающим специалистов и студентов со всей страны. Рынок недвижимости здесь отличается разнообразием предложений и стабильным спросом.
Прогноз
Цены на жильё в Новосибирске в 2024 году могут увеличиться на 3-5%. Высокие ипотечные ставки будут компенсироваться устойчивым спросом на аренду и покупку жилья вблизи университетов и научных центров.
Сочи:
Сочи, известный своими курортами и благоприятным климатом, продолжает развивать направление инвестиций в недвижимость. В городе собираются не только туристы, но и те, кто ищет второй дом или место для постоянного проживания у моря.
Прогноз
В 2024 году цены на жилую недвижимость в Сочи могут вырасти на 5-8%. Этот рост будет способствовать высокому спросу на курортное жилье, ограниченным предложениям качественных объектов и привлекательности городов для снижения. Высокие ставки на ипотеку могут немного замедлить темпы роста, но общие тенденции обусловлены стабильным спросом со стороны как российских, так и иностранных покупателей.
ИТОГИ И РЕКОМЕНДАЦИИ
2024 год будет непростым для рынка жилой недвижимости в России. Высокие ставки по ипотеке на уровне 17% годовых окажут серьезное давление на покупательскую способность. Однако, несмотря на это, в некоторых городах страны наблюдается умеренный рост цен на жилье. Это связано с ограниченным предложением качественных объектов, стабильным спросом и экономическим развитием городов.
Ужесточение условий льготных программ ипотечного кредитования приведет к смещению спроса с просторных квартир на дешевые — одно- и двухкомнатные. Бюджетные варианты начнут стремительно разбирать. Такие прогнозы дает агентство «ИНКОМ-Недвижимость». Одновременно, снижения стоимости новостроек ожидать не стоит.
Подешевеют, вероятно, только 3- и 4-комнатные квартиры в новостройках. Уменьшение составит примерно 5-7 %. Количество однокомнатных квартир и студий в экспозиции снизится. Найти недорогие предложения будет непросто, поэтому ожидается увеличение стоимости. Повышение составит 10-15 %.
В сегменте новостроек цена продажи зависит не только от покупательского спроса, но и от себестоимости строительства. Если речь о крупных городах, там востребованными остаются квартиры, расположенные поблизости станций метро — в пределах 5-10 минут. Но уже сейчас покупатели начали рассматривать удаленные от транспортных путей варианты из-за повышения стоимости объектов. В Москве покупательский спрос начал смещаться за пределы МКАД. Роэтому растет рынок Подмосковья: прогнозируется рост цен, повышение составит 5-10 %.
Эксперты девелопера Сity Solutions, делая прогноз, что ждет сегмент первичного жилья (новостроек) на рынке недвижимости в 2024 году, уверены: ситуация будет непростой. Относительно востребованности новостроек, все зависит от класса, расположения дома. Ликвидные объекты будут и далее пользоваться популярностью. Если говорить о квартирах эконом-класса, там пока еще можно получить дисконт. Но сейчас жилье «жесткого» эконом-класса практически не строят. Объекты комфорт-класса не подешевеет. Стоимость жилья элитного сегмента, скорее всего, даже вырастет — это вызвано ограниченностью мест под застройку в престижных районах.
Впрочем, мнения экспертов относительно тенденций сегмента новостроек расходятся. Некоторые из них считают, что после отмены программы господдержки 1 июля 2024 года следует ожидать снижения стоимости «первички». Эксперты портала IRN.RU полагают, что масштабное субсидирование ипотеки для широких слоев населения поддерживало цены сегмента новостроек на высоком уровне.
.
|
.
|
.
.
.
О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2018-2020 году
В послании Президента Федеральному собранию в числе прочих была сформулирована цель строить по 120 млн кв. м жилых домов ежегодно (то есть, 0,82 кв. м на 1 человека).
В настоящее время из 48 крупнейших городов РФ лишь в 18 показатель ввода жилья сейчас превышает целевое значение из президентского послания (0,82 кв. м на 1 человека). Среди городов с численностью населения более 1 млн человек по вводу жилья на 1 жителя лидирует Ростов-на-Дону – 1,42 кв. м. В столице Ростовской область в 2016 году было введено в эксплуатацию более 1,60 млн кв. м жилья. Реальный прирост обеспеченности новым жильем в крупнейшем городе юга России еще выше, много жилых домов строится в ближайших пригородах Ростова-на-Дону, Аксае и Батайске. На второй месте Воронеж, где строительство жилых домов на 1 человека составляет 1,18 кв. м, на третьем месте Новосибирск – 1,04 кв. м на 1 жителя, на четвертом – Уфа (0,98 кв. м на 1 жителя).
В 2018 г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 1075,7 тыс. новых квартир общей площадью 75,7 млн.кв.метров.
Максимальный прирост темпов введенного жилья по сравнению с уровнем предыдущего года за последние пять лет наблюдался в 2014 г. - на 18,2%, в 2015 г. ввод общей площади жилья увеличился всего на 1,4%, в 2016 г. - снизился на 6,0%, в 2017 г. - на 1,3%, в 2018 г.- снизился на 4,5%.
Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв.метров в 2000 г. до 515 кв.метров в 2018 г., по сравнению с 2017 г. снизился на 25 кв.метров. В жилищном фонде в 2018 г. в среднем на одного жителя приходилось 25,8 кв.метра общей площади жилых помещений против 19,2 кв.метров в 2000 г.
В январе-мае 2019 г. введено 316,9 тыс. новых квартир общей площадью 24,2 млн.кв.метров, что составило 102,0% к январю-маю 2018г.
Динамика ввода в действие жилых домов в России 2005-2019 г.г., млн. кв.м
Среди субъектов Российской Федерации в 2018 г. наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где было введено 11,7% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,8%, Санкт-Петербурге - 5,2%, Москве - 4,7%, Ленинградской области - 3,5%, Республике Татарстан - 3,2%, Ростовской области - 3,1%, Республике Башкортостан - 3,0%, Свердловской области - 2,8%, Самарской области - 2,4%, Новосибирской области - 2,3%, Воронежской области - 2,2%, Челябинской области - 2,0%. По совокупности в этих субъектах Российской Федерации построено чуть больше половины введенной общей площади жилья в России.
Наибольшие объемы жилья в расчете на 1000 человек населения в 2018 г. введены в Ленинградской области - 1442 кв.метров, что в 2,8 раза выше среднероссийского уровня (515 кв.метров), в Московской области - 1174 кв.метра, Калининградской области - 918 кв.метров, Тюменской области (без автономных округов) - 894 кв.метра, Тамбовской области - 838 кв.метров, Ульяновской области - 790 кв.метров, Липецкой области - 787 кв.метров, Краснодарском крае и Белгородской области – по 785 кв.метров, Калужской области - 779 кв.метров.
Менее 100 кв.метров на 1000 человек населения за год построено в Чукотском автономном округе, Магаданской и Мурманской областях.
В 2018 г. на территории 3 субъектов Российской Федерации более, чем на четверть возрос объем сданного в эксплуатацию жилья по сравнению с 2017 г., из них в Севастополе - в 1,8 раза, в Республике Коми и Приморском крае - в 1,3 раза.
По сравнению с 2017 г. произошло значительное снижение объемов жилищного строительства на территории Чеченской Республики - на 43,9%, Еврейской автономной области - на 44,8%, Камчатского края - на 46,8%, Республики Дагестан - 51,2%, Чукотского автономного округа - на 55,1%.
Начиная с 2003 г. объемы индивидуального жилищного строительства ежегодно увеличивались, кроме 2010 г., когда по сравнению с предыдущим годом было отмечено снижение ввода на 10,6%. В 2015 г. объем ввода жилья, построенного населением, по сравнению с прошлым годом снизился на 2,9%, в 2016 г. - на 9,7%, в 2017 г. отмечено увеличение объемов на 3,8% по сравнению с 2016 г, в 2018 г. объем ввода жилья вновь снизился на 1,7%. Строительство дворцов и апарт-отелей выросло на 68%. Доля индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов в 2018 г. составила 42,9% против 41,6% в 2017 г.
Динамика ввода в действие жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками, млн. кв.м.
В 2018 г. более 70% от общего ввода (строительства) жилых домов построено индивидуальными застройщиками в следующих субъектах Российской Федерации: в Республике Алтай (90,5%), Белгородской области (85,0%), Чеченской Республике (84,5%), Республике Тыва (81,1%), Камчатском крае (79,3%), Кабардино-Балкарской Республике (78,9%), Еврейской автономной области (76,2%), Липецкой области (72,4%), Ульяновской области (72,0%). В Магаданской области все жилые дома построены индивидуальными застройщиками.
В Северо-Кавказском федеральном округе строительство частных жилых домов в течение ряда лет является определяющим в развитии жилищного строительства в целом. Доля таких жилых домов в общем объеме введенного жилья в 2018 г. составляла от 21,6% в Республике Северная Осетия - Алания до 84,5% в Чеченской Республике, в целом по федеральному округу - 60,0%.
Менее четверти от общего объема введенного жилья в 2018 г. составляла доля построенных индивидуальными застройщиками жилых домов в Республике Северная Осетия - Алания, Чувашской Республике, Амурской и Брянской областях, Ханты-Мансийском - Югра, Ямало-Ненецком автономном округе.
В 2018 г. по сравнению с 2017 г. увеличился ввод общей площади индивидуальных жилых домов в Республике Карелия - в 1,6 раза, в Иркутской области - в 1,8 раза, в Мурманской области - в 1,9 раза, в Санкт-Петербурге - в 2,3 раза, в Севастополе - в 3,3 раза.
В 2018 г. для членов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) построено 384,3 тыс.кв.метров общей площади жилья. Жилищно-строительными кооперативами осуществлялся ввод жилья на территории 21 субъекта Российской Федерации. При этом доля такой формы жилищного строительства незначительна (0,5% в среднем по России) и только в четырех субъектах Российской Федерации она превышает 5% (Саратовской (6,0%), Республике Адыгея (7,1%), Сахалинской области (10,6%) и Севастополе (17,1%).
В 2018 г. темпы жилищного строительства в сельской местности опережали темпы ввода жилых домов в городах и поселках городского типа. Для сельских жителей введено на 4,8% меньше площади жилья к уровню 2017 г., для городских жителей - меньше на 4,3% (в 2017 г. - больше на 3,0% для сельских и меньше на 2,9% для городских).
Объемы жилищного строительства и среднем размере построенных квартир в отдельных странах ближнего и дальнего зарубежья
Для оценки ситуации на рынке строительства жилья в России ниже приводятся данные об объемах жилищного строительства и среднем размере построенных квартир в
отдельных странах ближнего и дальнего зарубежья.
В 2017 г., согласно имеющейся статистической информации по ряду зарубежных стран, наиболее значительные объемы жилья в расчете на 1000 человек населения
введены в Казахстане - 619 кв.метров общей площади (что более, чем на 100 кв.метров превышает среднероссийский показатель), а также в Дании, Литве, Польше, Финляндии и Эстонии - свыше 400 кв.метров общей площади.
Менее 150 кв.метров жилья на 1000 человек населения в 2017 г. построено в Армении, Болгарии, Таджикистане и Венгрии.
Среди рассматриваемых стран наибольший средний размер квартир, построенных в 2017 г., был отмечен в Латвии - 169 кв.метров, Азербайджане - 131 кв.метр, Армении - 129 кв.метров и Узбекистане - 121 кв.метр общей площади.
В 2018 г. средний размер введенных в России квартир составил 70,3 кв.метра общей площади, что на 1,0% больше, чем в предыдущем году.
.
Средний размер построенных в России квартир
В завершенных строительством в 2018 г. жилых домах преобладают однокомнатные квартиры - 47,1%, доля двухкомнатных квартир составила 28,7%, трехкомнатных - 15,9%. Доля квартир с четырьмя комнатами и более составила 8,3%.
По сравнению с 2017 г. количество однокомнатных квартир уменьшилось на 3,0%, двухкомнатных - на 6,2%, трехкомнатных - на 9,2%, четырехкомнатных и более - на 10,7%.
В новых частных домах средний размер квартир в 2018 г. составил 139,1 кв.метр против 118,8 кв.метра в 2000 г.
В 2018 г. в новой жилой застройке преобладают малоэтажные жилые дома.
Среди введенных застройщиками-юридическими лицами многоэтажных жилых домов более трети составляют дома свыше 17 этажей.
Инвестиции в жилищное строительство в 2018 г. использованы в объеме 2237,2 млрд.рублей, их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила 12,7% против 13,6% в 2017 г.
Из общего объема инвестиций (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами), направленных на строительство многоквартирных жилых домов, привлеченные застройщиками в порядке долевого участия средства населения составили 292,2 млрд.рублей, или 46,2% (в 2017 г. - 44,2%).
За счет государственной поддержки жилищного строительства из федерального бюджета в 2018 г. введено 217,7 тыс.кв.метров общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых и нежилых зданиях, жилых домах, что на 75,9% меньше, чем в 2017 г. Доля строительства жилья за счет этого источника в 2018 г. по России составила 0,3%, в Красноярском крае - 3,0%, Амурской области - 5,4%, Камчатском крае - 9,0%, Республике Тыва - 13,3%, Хабаровском
крае - 13,8.
На 63,0% уменьшились по сравнению с 2017 г. объемы жилищного строительства за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в 2018 г. введено 443,7 тыс.кв.метров. Этот источник финансирования используется в среднем по России при строительстве 0,6% жилья, в Республике Тыва - 4,5%, Забайкальском крае - 6,0%, Сахалинской области - 6,7%, Москве - 7,2%, Камчатском крае - 9,3%, Ненецком автономном округе - 42,7%.
В рамках региональных программ ипотечного кредитования жилищного строительства в 2018 г. осуществлялся ввод в действие жилых домов в 10 субъектах Российской Федерации. Объем введенной площади за счет «ипотеки» в целом по России по сравнению с 2017 г. уменьшился на 15,2% и составил 613,6 тыс.кв.метров. Доля этого вида строительства в общем объеме введенного жилья в России составляет 0,8%.
Наибольшие объемы «ипотечного жилья» в 2018 г. вводились в Республике Татарстан (430,5 тыс.кв.метров), Республике Чувашия (46,9 тыс.кв.метров), Удмуртской Республике (40,5 тыс.кв.метров), Нижегородской области (37,4 тыс.кв.метров), Республике Мордовия (33,7 тыс.кв.метров). В Москве и Санкт-Петербурге ввод такого жилья в 2018 г. не осуществлялся.
.
.
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях, построенных в 2018 г., в целом по России составила 41358 рублей, в 2017 г. - 41459 рублей, в 2005 г. - 13812 рублей.
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях в 2018 г. выше среднероссийского уровня в полтора раза и более наблюдалась в Чукотском автономном округе (113911 рублей), Камчатском крае (95662 рубля), Сахалинской области (73635 рублей), Ямало-Ненецком автономном округе (65859 рублей), Ненецком автономном округе (65695 рублей), Республике Саха (Якутия) (61490 рублей) и Санкт-Петербурге (60800 рублей); ниже среднероссийского уровня - в 55 субъектах
Российской Федерации, из них самая низкая - в Республике Ингушетия (21548 рублей), Республике Дагестан (25636 рублей) и Саратовской области (26395 рублей).
У застройщиков-юридических лиц в 2018 г. наименьшая стоимость наблюдалась при строительстве жилых зданий многоквартирных малоэтажных блокированных - 35,5 тыс.рублей и жилых зданий индивидуальных (предназначенных для проживания одной семьи) блокированных - 37,6 тыс.рублей.
| Скачать пример технико-экономическое обоснования ТЭО строительства жилого дома |
Средняя цена 1 кв.метра общей площади проданных квартир на первичном рынке жилья в Российской Федерации по сравнению с предыдущим годом выросла на 6,3% и в конце 2018 г. составила 61832 рубля, что в 1,5 раза превышает среднюю фактическую стоимость строительства.
.
СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО 10-ЭТАЖНОГО ДОМА ЗА 28 ЧАСОВ |
|
|
|
Китайские строители продемонстрировали возможности индустриального домостроения. Жилой многоквартирный дом в 10 этажей был возведен за 28 часов, чуть больше чем за сутки.
Компания Broad Group, которая возвела этот дом, утверждает, что такие короткие сроки не предел возможностей их технологии. В перспективе так же могут возводиться здания высотой до 200 этажей.
В основе технологии в изготовлении на предприятии жилых модулей, размеры которых соответствуют стандартному 40-футовому морскому контейнеру. Это облегчают транспортировку строительного модуля и его монтаж на строительной площадке. По предварительным оценкам, стоимость сооружения такого дома на 20 квартир составляет всего $3 миллиона.
|
|
Бизнес-планы, технико-экономические обоснования строительства: |
|
| Торговый центр | Офисный бизнес-центр | Жилой многоквартирный дом | |
|
|
.
..
|